截至11月27日，上海二手房已经成交23968套。

我们用工作日的日均成交替代空缺的两个工作日，用周六日的日均成交替代本周六，可以算出11月二手房成交套数为26668套。

按过去1年上海二手住宅/二手房月均91%的占比可以算出，11月二手住宅成交套数最后会停在2.4万套上下。

这是2016年以来仅次于2020年的数据。是的，11月的二手市场正在超出所有人的预期。

不过这就创纪录了么？可能算是吧，但我说的创纪录不是这个。

一

你发现了么？我们已经连续两个月破2万套了。

9·29新政后，我们的10月二手住宅成交来到2.2万套，紧接着，这个11月，二手住宅经过我们测算又来到了2.43万套。

连续两个月破两万套这件事的稀奇并不是体现在体量或者枯荣线，而是这件事是我们在过去两年上海频繁调控后所未曾遇到过的。

还是这张图你可以看到，5·27新政后的6月，二手住宅成交了2.39万套，但7月二手住宅就回到1.87万套。

不仅5·27如此，其实我们过去两年的每次调控都是如此。

2023年9月1日，“认房不认贷”后的9月~10月、2023年12月14日“放松普宅”后的12月~1月，都是环比衰减的节奏。

说得再远点，我们去看每年小阳春数据也是如此。今年3月成交1.85万套、进入4月就来到1.62万套。

这样的起伏几乎是每年小阳春心照不宣的成交走势，今年3月如此、2023年也是，客观地说，除了特殊年份外几乎每年都是。

也就是说，不管是调控后数据还是天然成交数据，他们背后的涨跌逻辑似乎都不适用这次11月数据，即9·29新政后的成交。

你会发现，9·29后劲比较大，火的不仅是首月，还有次月。并且还一浪高过一浪，10月突破2.2万套，11月又突破了2.2万套来到2.4万套。

很多时候我们都会用9·29去跟5·27比较，前者连接着金九银十、后者连接着小阳春的尾巴；5·27放开了外环内单身限购、9·29将单身限购年限从3年改为1年。

论背景、论维度、论量级，这两次的政策挺适合比较。

但把这两次新政的效果放在一起比，你会发现，9·29已经跑出了两倍于5·27的有效期。

说实话，这是让我们万万没想到的。想过它好，但没想过它这么好。

而这也是我们想说的，这个舆论层面尚停留在悬念层面的二手市场，其实正在以创纪录的方式打破我们对新政调控的认知。

二

而这样的热度会持续多久？这是买方市场最关心的问题，同时也是最让我们震惊的一点。

对于过往新政周期的推测，我们遵循两点规律：首先，新政是有有效期的，差不多2~4周；其次，这些有效期的衰减力度，差不多在每周-8%。

这两个数据来自过去两年上海经历的大大小小5~6次调控后的链家市场数据，因为是草签合同，所以这里的成交是先于网签7~15天不等的实时成交数据。

又因为链家稳定的门店布控带来的稳定的成交市占，所以观察其成交波动，可以看到全市二手在调控后的即时情况。

而9·29新政后的成交走势也确实跟以往每次都一样，尤其跟5·27几乎同频。

但进入11月你会发现，9·29的新政数据依然不见倦意。

截至11月24日，也就是上周末的转定单数据，你会看到，市场的成交热度依然保持在10月中新政首月的水平。

也就是说，不仅是11月，12月的网签数据依然会维持11月上下的水平。

匪夷所思，闻所未闻。

那这样的数据要持续到什么时候？

从链家9月30日~10月20日的数据中，你就能看到10月这个新政首月的成色；从链家10月21日~11月17日的数据中，你也能看到11月这个新政次月的成色。

完整且具象地跟全市网签成交同频共振。

链家成交市占可以参考25%

于是，我们通过链家数据可以得出一个相对客观的成交走势。

过去，我们通过链家转定单数据算过新政后每周的衰减速度大概是-8%，我们也用这个数字精准推出了5·27新政的有效期。

但这次9·29，截至目前的衰减速率是-2.26%。

也就是说，哪怕我们就按照目前已有的衰减速度来推，这次9·29成交走势是这样的，过年期间成交流会断，但翻过年来数据还是会维持这个量级继续往下走。

注：回归平均值参考标准为2024年10月前1年链家周均成交水平866套/周

最后顺利度过寒冬不说，还无缝衔接2025年小阳春。

这是什么样的成交力量，我只能说这是过去两年未曾见过的。

而且有时候，你不得不佩服每次上海新政出台的时间点。

三

眼下的二手成交也极具新政特色。

如果说9·29和5·27有什么不同的话，应该就是补丁政策了。

对比5·27新政的一次性出台，9·29新政后，我们还看到了契税改革。

上海还比较特殊的一点是，原本9·17全国楼市调控里的取消非普，被放到了11月中旬取消，也就是说，新政后还有若干补丁政策助跑。

而这些也让我们看到了极具成交特色的二手市场。

从满五改满二带来的前滩成交潮，再到契税减免带来的普通刚改，再到普通住宅的全免普及带来的140平成交热。

你去看黄浦滨江那几个豪宅项目、老静安的静安枫景苑，还有新天地的翠湖天地，哪个带看量没起来。

成没成交这件事还没看到数据，但动辄近百万税费的减免，你说对144平以上房产成交没影响是不可能的。

另外我最近在做全市单身购房市调，在我的市调样本里充斥着大量单身购房样本：刚毕业一两年，恰逢上海限购放开，在家人的首付支持下购入上海小户型；还有工作四五年的年轻人，用五十万不到的首付上车市区的一室户，大批不到三十岁的购买力涌入二手市场。

我又回去对比了5·27和9·29的两次调控内容。

这两次调控中最大的放开可能就是放开单身限购，而9·29如果说和5·27有什么不同。那就是单身社保年限从3年改成了1年。

难道说上海1年社保人群的购买力大过3年？这点我们无从知晓，但我知道，我们可能严重低估了上海的单身人群购买力。

单身人群购买力被低估的背后，真正被低估的可能是上海的外来人口。

9`29新政后对单身人口的预估，数据来源©上海第七次人口普查，其中”外环外非沪籍人口“为浦东、闵行、宝山、嘉定这些绝大部分位于外环外以及金山、松江、青浦、奉贤、崇明这类全部位于外环外的区域的匡算结果

随着市调得越多，你也会发现，连带被低估的还有此时此刻人们的不安全感。

担心老家的房子跌所以买在上海、担心租的房子突然被房东违约所以要有自己的房子；担心工作不稳定所以尽可能多借首付、担心其他理财会亏所以选择买房，毕竟，还有比房子更值得投资的产品么？

如今回想起来，9月30日中介那句“昨晚我们见证历史了”还是被低估了。

四

往往进入年底，我们写二手市场的稿件会少，这毕竟是往年的成交淡季。

但今年这个11月数据完全走出了自己的行情，不仅是独立于往年11月的行情，也独立于以往我们对政策调控的认知。

希望正飘在市场的你能看到这篇文字，心里有个底。

上海二手楼市不仅火了，而且正在以惊人的购买力持续推进中……